São Paulo tem cerca de 117 mil apartamentos novos à venda, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Desse total, cerca de 15,6 mil unidades, ou 13,4% do estoque, já estão concluídas.
Um mercado que vende mais devagar
O prazo médio para vender um imóvel recém-lançado na capital subiu para 8,8 meses, ante 7,8 meses em 2025. A diferença entre bairros é grande: na Barra Funda, com forte presença do Minha Casa, Minha Vida, o prazo é de cerca de 4,9 meses; na Vila Clementino, de 21,1 meses.
Pelos dados do Secovi-SP de agosto, os R$ 53,4 bilhões em imóveis à venda na cidade levariam 13 meses para ser escoados sem novos lançamentos. No fim de 2024, bastavam sete.
Os fundos entram em cena
Diante do estoque elevado, fundos de investimento passaram a comprar unidades em bloco. A gestora BM Partners estrutura um fundo de ao menos R$ 300 milhões para adquirir, com desconto, até 30% das unidades de incorporadoras de alto padrão no Sul e no Sudeste.
A Patrimar concluiu em setembro uma operação desse tipo: transferiu R$ 240 milhões em imóveis prontos ou com entrega prevista para 2026 a um veículo, recebeu R$ 217 milhões e manteve participação de 19,5%. No segundo trimestre, a margem bruta da companhia havia caído de 22,4% para 12,3% em um ano.
Por que o modelo interessa
Para as incorporadoras, a venda em bloco antecipa caixa e evita descontos agressivos ao consumidor final, que desvalorizariam os empreendimentos. Para o investidor, abre acesso a imóveis a preço de atacado. As operações também ajudam a separar projetos viáveis, afetados apenas pela demanda lenta, de empreendimentos com problemas de produto ou localização.
